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土地・建物の相続手続

土地・建物の名義変更手続(不動産の相続登記)

故人名義のままになっている 土地・建物はありませんか?

土地・建物の名義を故人まま放置しておくと、名義変更が次第に難しくなっていくおそれがあります時間が経てばいつか問題が解決するということはありません。状況悪化しないうちに早めの対処が肝心です。

一般的に、故人の死亡から時間が経過する程、手続に要する費用が増えていく傾向にあります。同時に、手続に要する時間も長くなってきます。それは、次のような事態が発生する可能性があるためです。

例えば・・・

  • 相続人の中からさらに死亡する方が出ることで相続人が次第に増えていきます。中には顔見知りでない方分割協議内容に同意しない相続人が現れることもあります
  • 遺産分割に同意しない相続人から、代償金(いわゆるハンコ代)を要求されてしまうこともあります。
  • 相続人の意識不明、認知症、行方不明の方が出てくる遺産分割協議ができなくなります。(遺産分割は相続人全員参加・全員合意が必要です。)よって、別の手続きが余計に必要になることがあります。(不在者財産管理人の選任など)

  • そもそも相続による名義変更を済ませておかないと、その土地・建物売却はできませんし、その土地・建物を担保にローンを組んだりすることができません。早めに名義変更を済ませておかなければ、土地・建物の売却や不動産担保の借入れができません。

特に、次の方は早めに相続手続に着手して下さい。

※ 故人名義の不動産の売却をご検討の方

 ※ 相続人のひとりであるが、その故人名義の不動産にお住まいの方

あなたのご家庭の場合は次のどれにあたりますか?

ひとことで相続といっても、ご家庭により事情は様々です。

故人が遺言書を残している場合はどうしたら?

故人が残した遺言を預かっている場合、もしくは、遺言が見つかった場合です。

家庭裁判所で遺言書の検認が必要になるかも・・・

故人が残した遺言書が公正証書遺言でない場合は、その遺言について家庭裁判所の「検認」を受けなければなりません。

土地・建物の名義変更に先立って、家庭裁判所の「遺言書の検認」手続きをしなければなりません。その申立のお手伝いをいたします。ただし、公正証書遺言であれば不要です。

相続人全員が遺産分割の内容に合意しています。

相続人全員参加で全員合 意ができているなら、「遺産分割協議」は完了です。

話し合いで合意した内容を遺産分割協議書にします

遺産分割協議をしたら、その内容を書面にしなければ遺産分割が整ったことが証明できません。「遺産分割協議書」を作成する必要があります。

土地・建物の名義変更に先立って、「遺産分割協議書」の作成をいたします。

預貯金などの土地・建物以外の財産についても協議書に盛り込んでおくと後々便利です。

状況が複雑で、相続人が誰なのかわかりません

故人が死亡後、その相続人も後に死亡するなどした場合、相続関係がとても複雑になることがあります。

まず相続人調査から始めます。

相続人が誰であるかわからなければ、遺産分割協議ができません。まず、除籍謄本等を取り寄せて相続人の調査をすることが先決問題です。

相続人全員を確定させないことには遺産分割協議をすることはできません。

土地・建物の名義変更のご依頼後、すぐに除籍謄本等を取り寄せながら調査をしていきます。相続人が全て判明してから遺産分割協議開始となります。

相続人の中に外国在住者がいます

外国に住んでいる方でも、相続人のひとりであることに変わりはありません。当然、遺産分割協議に参加してもらう必要があります。

連絡さえ取れて遺産分割の話し合いができれば問題ありません。

外国在住の方は、日本国内に住民登録がない方が多く、印鑑証明書を取得することができません。印鑑証明書は遺産分割協議書に押印する実印が本物であることを証明する重要書類となります。

外国在住の相続人には、遺産分割協議書を現地の日本領事館へ持ち込み、領事の面前で署名(サイン)をし、領事認証を得てもらいます。これで、実印を押してその印鑑証明書を添付した協議書と同等に扱われます。

手続きの詳細についてはご依頼後に説明します。

相続人の中に未成年者がいます

遺産分割協議の当事者が 母親とその未成年の子である場合、未成年者は遺産分割協議に参加できません。

遺産分割協議に先立って、「特別代理人」の選任申立が必要な場合があります。

未成年の子がいる場合、通常その子の親が代理人になるこが多いと思います。しかし、両者とも相続人として遺産分割協議に参加する場合、親と未成年の子の利益がぶつかり合う関係になります。 (これを利益相反といいます。)

親と未成年の子が相続人として同時に遺産分割協議に参加する場合、事前に未成年の子の代わりに遺産分割協議に参加する「特別代理人」を選ぶための家庭裁判所の手続きが必要となります。

土地・建物の名義変更に先立って、特別代理人選任申立手続もお引き受けいたします。

相続人の中に認知症等で話ができない人がいます

相続人の中に認知症など で自分の意思表示ができない方がいる場合、遺産分割協議をすることはできません。

成年後見人等が就いていれば、遺産分割協議が可能です。しかし注意点あり。

未成年者と同様に、自身に代わって法律行為をする者が必要となります。多くは「成年後見人」とよばれる人が必要になります。

すでに成年後見人などが就任している場合、その方が遺産分割協議に参加すれば問題ありません。まだ就任していない場合は、成年後見の申立を家庭裁判所にするのかどうかを慎重に検討しなければなりません。

土地・建物の名義変更に先立って、成年後見制度について詳しく説明いたします。

相続人の中に行方不明者がいるのですが・・・

相続人の中に行方不明者 がいる場合、その方を外して遺産分割協議をすることはできません。そのような遺産分割は無効です。

行方不明の方について「不在者財産管理人」の選任申立が必要な場合もあり

行方不明者であっても相 続人のひとりであることに違いはありません。その方に代わって財産を管理してくれる「不在者財産管理人」が必要になります。この管理人に、家庭裁判所の許可をもらった上で、遺産分割協議に参加してもらう必要があります。

土地・建物の名義変更に先立って、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立をしなければなりません。

当然、その手続のお手伝いもいたします。

不在者の状況やご家族のご意向によっては 失踪宣告の申立も選択肢のひとつになります。

相続人の中に死亡した者がおり、その人には相続人がいないのですが・・・

遺産分割協議をする前に 相続人のひとりが死亡し、その方に相続人がいないケースです。これを「相続人不存在」といいます。この場合、「単純に相続人がひとり減った」ことにはなりませんので注意が必要です。

その方について「相続財産管理人」の選任申立が必要な場合もあります。

相続人不存在になる場合の多くは、相続人が全員、家庭裁判所へ「相続放棄の申述」をしたケースでしょう。この場合、故人には多額の負債があることが理由となっているため、債権者(銀行など)が相続財産管理人の選任を申し立て、すでに管理人が就任している場合もあります。

土地・建物の名義変更に先立って、すでに相続財産管理人が選任されているのかを調査し、もしまだ選任されていなければ、家庭裁判所に相続財産管理人選任の申立をしなければなりません。

当然、その手続のお手伝いもいたします。

相続人の中に外国人がいるのですが・・・

相続人は全員日本人だっ たのですが、そのうちのひとりが死亡し、その配偶者や子が外国人の場合があります。相続人の中に外国人がいても遺産分割協議から除外することはできません。

故人が日本国籍であれば、日本法によって相続を処理していきます。

故人が日本人である限り、たとえ相続人の中に外国人がいても、日本の民法に従って相続手続きを進めていくことになります。当然、その外国人にも遺産分割協議に参加してもらわなければなりませんし、外国人も相続人として協議に参加する権利があります。

外国人が日本に住んでいるか海外に住んでいるか、日本語が理解できるか否かなど事例は様々です。当然その状況によって進め方は変わってきます。

ご遠慮なく相談下さい。

 

よくあるご質問

ここではよくあるご質問をご紹介します。

土地・建物(不動産)の相続手続とは?

不動産の名義を、亡くなられた方からその相続人へ変更する手続きです

法務局へ登記申請をすることで、その土地・建物の名義を相続人へ変更することができます。司法書士は登記手続の専門家です。

登記手続をしていませんが、私宛に固定資産税の納付書が届きますが・・・

役場は税金徴収のため、相続人のひとりに請求しているだけです。

市町村役場から相続人のなかのどなたか宛に、固定資産税の納付書が届くようになります。これが届いた相続人のなかには、死亡届を役場へ提出すれば自動的に登記簿上の名義がご自身宛に変更されていると思っておられる方もいらっしゃいます。しかし違います。役場は、確実に固定資産税を徴収するために相続人のひとり宛請求しているだけです。土地・建物の名義は故人のままになっているはずです。 

遠隔地(例えば実家)の土地・建物についても依頼できますか?

日本全国どこの土地・建物でもお引き受けいたします。

我々司法書士は、オンラインによる登記申請を行うことができます。よって、全国どこにある不動産であってもご依頼を受けることができます。 例えば、遠方のご実家の親名義の不動産について相続が発生した場合、ご両親が他県に不動産を所有していた場合などが考えられますが、遠慮なくご相談下さい。

相続の登記をしないと困ることがありますか?

売却することができません。不動産を担保に融資を受けられません。

不動産の登記は義務ではありませんが、亡くなった方の名義のままですと、相続した不動産を売却したり贈与したりする際、売買や贈与にもとづく登記をすることができません。なぜなら、亡くなった方が不動産を売却したり贈与することなどできないからです。

よって、まず亡くなった方(現在の名義人)から相続人への名義を変更する登記を完了しておかなければなりません。

特に、相続した不動産の売却や贈与を検討されているのであれば急いで相続による名義変更手続に着手して下さい。相続による名義変更には多大な時間を要する案件もあります。

相続による名義変更はすぐにやっておいた方がいいでしょうか?

できる時に早めに済ませておいて下さい。

あなたの周りに、「土地・建物の相続による名義変更はすぐにしなくても大丈夫ですよ。」等とアドバイスする方がおられるかもしれません。不動産の登記には期限は決められておらず、課徴金などの制裁金が発生することはありません。しかし、司法書士の立場から申し上げれば、早めに手続きをしてください。

相続手続をせずにいるうちに、相続人のひとりにさらに相続が発生してしまうなどして、手続きに要する時間も登記費用も余計に必要になってきます。また、相続人の相続人があなたの知らない方であった場合、手続になかなか協力してくれない場合も決して珍しくありません。中には、遺産分割協議において金銭(いわゆる「ハンコ代」)を要求する相続人が現れるかもしれません。もたもたしているうちに、名義変更に要する期間や費用はどんどん膨らんでいってしまいます。

名義変更手続は自分でもできますか?

以下をお読みになって判断して下さい。

もちろんご自分で書類をかき集め、申請書を作成して法務局へ提出することも可能です。しかし、非常に時間を取られることは覚悟した方がいいでしょう。何度も法務局へ補正に出向いたり、書類を作り直したりしなければなくなる可能性が大きいと思います。

特に遺産分割協議書をどう作成するか? 除籍や改正原戸籍などの公文書をすべて自分で揃えることができるか? そもそも相続人が誰なのかを根本的に誤っていないか? 相続手続をすべき不動産に漏れはないのか? などなど落とし穴はたくさんあります。

ご自身で手続きにチャレンジされ、結局あきらめて司法書士へ依頼する方もいらっしゃいます。しかし、それまでに費やした時間と費用がかなり無駄になってしまいます。

当事務所では、対象になる土地・建物の登記簿を拝見する際、相続による名義変更以外にもやっておくべき登記手続や、故人が登記し忘れているものなどを発見してお伝えするようにしています。例えば、完済したはずの借入れなのに担保(抵当権など)がついたままになっている、買戻権が残ったままになっている等が時々見受けられます。

手続きに要する費用はどのくらいかかりますか?

個別に概算費用を計算してお伝えしております。

手続きに要する費用は、登録免許税(印紙代)、実費(除籍謄本等の取得費用や郵便代など)、司法書士報酬に別れます。

「登録免許税」は、固定資産評価証明書や固定資産納付書など、対象となる土地・建物の「評価額」が記載されれいる書類があれば計算できます。

「実費」と「司法書士報酬」は、対象となる土地・建物の情報の他、家族関係の事情聴取によって概算を示します。

ご依頼時に上記概算費用をお預けいただき、手続き完了後、権利証をお渡しする際に精算してお釣りをお渡しするようにしています。

また、遺言書の検認手続や相続財産管理人選任手続をあわせてご依頼いただく場合には別途費用がかかります。

 

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